eerste woning verhuren en tweede kopen

Eerste woning verhuren en tweede kopen

 

Steeds vaker overwegen mensen om hun eerste woning te verhuren en een tweede te kopen. Bij deze mogelijkheid spelen een aantal zaken waar je rekening mee dient te houden. ben je benieuwd of het verhuren van je huidige huis een interessante optie is? Utrecht Hypotheken beschikt over een jarenlange ervaring als hypotheekadviseur in Utrecht. In een onafhankelijk en deskundig advies ondersteunen we je bij de beste opties voor een woning kopen in Utrecht. Wij zijn actief in de regio´s Utrecht, Leidsche Rijn, De Meern, IJsselstein, Nieuwegein, Harmelen, Maarssen, Montfoort en Vleuten. Neem direct contact op via de website voor een persoonlijk advies.

 

Verhuurverbod

 

In de meeste gevallen geldt dat het bij een reguliere hypotheek onmogelijk is om je woning te verhuren. Alleen bij schriftelijke toestemming van de hypotheekverstrekker is het toegestaan. Bij een hypotheek met NHG geldt echter dat verhuren nooit is toegestaan. De enige uitzondering die dan geldt, is verhuur onder de Leegstandwet. In de praktijk betekent het dat slechts in incidentele, tijdelijke gevallen toestemming wordt gegeven. Als een hypotheekverstrekker erachter komt dat u een woning verhuurt zonder zijn toestemming, wordt de complete financiering per direct opeisbaar. Dit houdt in dat het huis in de meeste gevallen zal dienen te worden verkocht. Veelal is het geen optie om de huurder uit de woning te laten vertrekken en vervolgens alsnog zelf in het huis te gaan wonen. Ook al wordt er niet heel grondig op deze situatie gecontroleerd, je loopt toch wel degelijk een risico. Onze hypotheekadviseur kan in een hypotheekadvies in IJsselstein, Leidsche Rijn of Utrecht en omgeving onderzoeken of het in jouw geval mogelijk is om de bestaande hypotheek over te zetten naar een verhuurhypotheek.

 

Verkoopverplichting bij een nieuwe woning

 

In de meeste gevallen stelt de nieuwe hypotheekverstrekker als voorwaarde dat de huidige koopwoning dient te worden verkocht. Je moet dit aantonen met het feit dat het huis actief in de verkoop staat, bijvoorbeeld doordat de woning zichtbaar is op Funda. Verder dien je te laten zien dat er een opdracht tot dienstverlening is met een verkoopmakelaar.

 

Fiscale aanpassingen in het vermogen

 

Voor de hypotheek bij verhuizing naar verhuurde woning gelden ook een aantal fiscale aanpassingen. Zodra het huis wordt verhuurd, is de hypotheekrente namelijk niet meer fiscaal aftrekbaar. De hypotheek wordt daarmee een schuld in Box III, net als alle overige schulden die je hebt opgebouwd. De woningwaarde, oftewel de WOZ-waarde, dient vervolgens als vermogen te worden opgevoerd.

 

Fiscale gevolgen bij overwaarde van de woning

 

Als de WOZ-waarde van het huis een hoger bedrag is dan de hoogte van de hypotheek, beschik je volgens de Belastingdienst over overwaarde. In dat geval dien je de overwaarde je investeren in de aankoop van de volgende woning. Ben je dit niet van plan? Dan geldt dat de nieuwe financiering niet fiscaal aftrekbaar is. Dus ook al ben je van plan om het huis niet te verkopen, toch geldt fiscaal gezien dat je over een overwaarde beschikt. Dit komt doordat het eerste huis van Box I naar Box III verhuist. De kosten voor de nieuwe financiering raken hierdoor hoger, aangezien er geen hypotheekrente aftrek mogelijk is.

 

Het verzekeren van een verhuurde eerste woning

 

Het verzekeren van een eerste woning dat wordt verhuurd is een stuk ingewikkelder dan bij een onderpand dat je zelf bewoont. Daarom is het verstandig dat een hypotheek adviseur voor je de vereisten van de opstalverzekering uitvoerig onderzoekt om te kijken of er wel voldoende dekking is.

 

Het beleid van de VVE

 

Sommige Verenigingen van Eigenaren (VVE) hebben in hun statuten bepaald dat het verboden is dat eigenaren hun woning gaan verhuren. Veelal dient er eerst toestemming te worden gevraagd bij de VVE.

 

De huurinkomsten van de eerste woning

 

In beginsel zijn de huurinkomsten bij de eerste woning verhuren en tweede kopen onbelast. Echter geldt hierbij wel dat dit niet als inkomen kan worden meegenomen. Een verklaring van een verhuurmakelaar maakt hierbij niet uit. Een verhuurde woning brengt dan ook niet alleen maar baten, maar ook vaak kosten met zich mee. Een groot risico is bijvoorbeeld de kans op leegstand.

 

Toetsing hypotheek bij verhuizing en verhuurde woning

 

Bij de beoordeling of het mogelijk is dat iemand een nieuwe financiering kan aangaan, kijkt de hypotheekverstrekker niet naar de huidige hypotheeklast. Als een woning echter nog niet onvoorwaardelijk is verkocht, wordt er wel onderzocht hoe hoog de verwachte koopopbrengst zal zijn en wat de te verwachte duur tot de verkoop is. Je dient vervolgens te kunnen aantonen dat je zowel de lasten van de oude als de nieuwe hypotheek kunt betalen. Over het algemeen gaat de hypotheekverstrekker hierbij uit van 90 procent van de marktwaarde van woning, om de woningwaarde in te schatten. Verder kan het zijn dat je dient aan te tonen om 18 maanden dubbele lasten te kunnen betalen als ruimte in het inkomen of als eigen middelen.

 

Een aflosplan voor de eigenwoningschuld

 

Je dient een verpand aflosplan zoals een spaarverzekering of een bankspaarrekening toe te passen bij de aflossing van de schuld van een eigen woning. Als deze niet hiervoor wordt aangewend, dien je een enorme belastingheffing te betalen over het behaalde rendement. Over het al het behaalde rendement dien je in Box I tot 52 procent belasting te voldoen.

 

Risicoverzekering bij eerste woning verhuren en tweede kopen

 

Beschik je over een levensverzekering, die aan de lening verpand is? Dan kan je deze niet weer verbinden aan de nieuwe hypotheek. De hypotheekverstrekker van de lening op het huidige huis geeft deze namelijk niet vrij als zekerheid.

 

Huurdersbescherming bij eerste woning verhuren en tweede kopen

 

Het huurdersrecht heeft voorrang boven het hypotheekrecht. Dit houdt in dat bij wanbetaling de hypotheekvertrekker de huurder van een huis niet direct op straat kan zetten. Het huis dient eerst te worden verkocht, met de huurder die erin verblijft. Bij de hypotheek is uitgegaan van een bepaalde woningwaarde, vrij van gebruik en huur. Aan de hand hiervan is een bepaalde rente vastgesteld. Hypotheekverstrekkers belanden liever niet in het scenario waarbij ze een gedwongen verkoop moeten uitvoeren met een huurder in het huis. De woning levert in dat geval namelijk veel minder op. Dit geldt overigens ook voor de verhuurder die op een bepaald moment besluit om alsnog het huis te verkopen.

 

Utrecht Hypotheken geeft advies over eerste woning verhuren en tweede kopen

 

De eerste woning verhuren en de tweede kopen heeft nogal wat haken en ogen. Daarom is het verstandig om een hypotheekadviseur in te schakelen om de mogelijkheden te onderzoeken. Utrecht Hypotheken geeft je persoonlijk en deskundig advies over de hypotheek bij verhuizing naar verhuurde woning. Wij hanteren hierbij flexibele werktijden. Zo zijn we beschikbaar tijdens kantooruren, maar ook ´s avonds en in het weekend. Maak gelijk een vrijblijvende afspraak via onze website.