Hypotheek oversluiten

Alles wat je moet weten over je hypotheek oversluiten

Vaak gaan mensen over tot het oversluiten van hun hypotheek om zo geld te kunnen besparen. Je moet er echter rekening mee houden dat er ook kosten en enkele valkuilen aan verbonden zijn. Wij vertellen je hier alles wat je moet weten over het oversluiten van je hypotheek.

Je hypotheek oversluiten, wat is dat?

Het oversluiten van je hypotheek betekent dat je je hypotheek omzet of overstapt naar een andere hypotheek. Je heft dus je bestaande hypotheek op en sluit een andere hypotheek af bij een andere of dezelfde aanbieder. Dit houdt in dat je je lopende contract met je bank beëindigt en je hypotheekschuld eerder aflost dan je hebt afgesproken. Hier zijn uiteraard enkele kosten aan verbonden.

De redenen om je hypotheek te oversluiten

Er zijn vele reden om je hypotheek te willen oversluiten. We zetten ze graag even voor je op een rijtje.

Lagere rente

De belangrijkste reden om je hypotheek te oversluiten is het bekomen van een lagere rente. Op het moment dat je een hypotheek afsluiten, kies je een rentevaste periode. Tijdens deze periode wil de rente op hypotheken wel eens schommelen. Als de rente laag staat, kan het interessant zijn om je hypotheek te oversluiten. Het einde van je rentevaste periode is een goed moment om het oversluiten van je hypotheek te overwegen. Het is de perfecte manier om je maandlasten te verlagen.

Garantie

Door je hypotheek te oversluiten, geef je jezelf meer zekerheid over je maandelijkse lasten. Door je rente vast te zetten voor tien jaar weet je dat je de komende jaren maandelijkse hetzelfde bedrag zal moeten afbetalen. Ook als de hypotheekrente omhoog gaat, heb jij de zekerheid dat jouw maandlasten gelijk blijven.

Betere hypotheekvorm

Je kunt er ook voor kiezen om je hypotheek te oversluiten omdat je huidige hypotheekvorm onvoordelig is. Zo zijn de kosten voor een beleggingshypotheek en een levenhypotheek ontzettend hoog. Door je hypotheek om te zetten naar een andere hypotheekvorm bespaar je maandelijks een hoop geld.

De redenen om je hypotheek niet te oversluiten

Ondanks de vele redenen om je hypotheek te oversluiten, willen we je ook even wijzen op enkele redenen om het niet te doen.

Oversluiten van een bankspaarhypotheek

Het oversluiten van een bankspaarhypotheek heeft vaak geen zin en kan je soms zelfs meer geld kosten dan besparen. De rente op het spaardeel is dan wel gelijk aan de rente op het leningdeel maar de betalende rente is voor een deel aftrekbaar en de ontvangen rente is onbelast. Zodoende kan een hoge rente gunstiger uitvallen dan een lage rente. Het is dan ook geen goed idee om je fijne bankspaarhypotheek te oversluiten naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek die fiscaal minder voordelig en veel duurder is.

Boeterente

Als het einde van je rentevaste periode nog niet in zicht is, kan het oversluiten van je hypotheek een dure grap worden. De boeterente kan dan namelijk hoog oplopen en weegt niet op tegen de lagere maandlasten die je krijgt door het oversluiten van je hypotheek.

Verhuis in aantocht

Als je binnen dit en twee jaar gaat verhuizen, wacht je beter met het oversluiten van je hypotheek. Vaak kan je bij een verhuis een nieuwe rentevaste periode vastleggen met je bank.

Drie valkuilen

Als je je hypotheek wilt oversluiten, word je vaak verblind door de lagere maandlasten en is het makkelijk om in onderstaande valkuilen te stappen.

De rentevaste periode is nog niet ten einde

Voor je je hypotheek gaat oversluiten, kijk je best even na hoe lang je huidige rentevaste periode nog loopt. De duur van deze periode heeft namelijk een grote invloed op de boeterente die je zal moeten betalen. Hoe langer de rentevaste periode nog duurt, hoe hoger je boeterente zal zijn.

Daarnaast weet je niet welke rente je op het einde van je rentevaste periode zal worden aangeboden door je huidige hypotheekverstrekker. Je kent je huidige rente en de rente die nu wordt aangeboden maar de kans is groot dat de rente op het einde van je rentevaste periode nog lager ligt dan de huidige rente. Voordat je overgaat tot het oversluiten van je hypotheek bekijk je daarom ook best even de renteverwachting voor de komende tijd.

Maandelijkse versus totale besparing

Lagere maandlasten klinkt leuk maar bij het oversluiten van een hypotheek komt meer kijken dan enkel de maandelijkse afbetalingen. Door een hypotheek te oversluiten naar een lagere rente, zal ook de hypotheekrenteaftrek dalen. Daarnaast zijn er ook nog enkele, eenmalige, kosten die gepaard gaan met het oversluiten van je hypotheek. Als je je totale besparing van het oversluiten van je hypotheek wilt berekenen, moet je al deze factoren meenemen.

De risico-opslag

Bij het berekenen van een hypotheek gebruiken banken een basisrente die ze verhogen met een risico-opslag. Deze risico-opslag wordt berekend op basis van de verhouding tussen de waarde van je huis en je hypotheekbedrag. In de loop van de jaren verandert deze verhouding continu. Het is belangrijk om hier rekening mee te houden als je je hypotheek wilt oversluiten. De keuze van je bank baseer je dan ook best niet alleen op de lage rente op dit moment maar op de totale kostprijs van de hypotheek over de loop van de jaren.

Voor- en nadelen van het oversluiten van je hypotheek

We vatten graag de belangrijkste voor- en nadelen van het oversluiten van je hypotheek voor je samen.

Voordelen

• Besparing op je maandlasten. Gemiddeld bespaar je tot 1.300 euro per jaar.
• Je kunt je kosten mee financieren in de nieuwe hypotheek.
• Mogelijkheid om de lagere rente tot 30 jaar vast te zetten.
• De notariskosten van het oversluiten van je hypotheek zijn fiscaal aftrekbaar.

 

Nadelen

• De kosten kunnen hoog oplopen waardoor de terugverdientijd tot enkele jaren duurt.
• Een bankspaarhypotheek oversluiten pakt meestal duurder uit.
• Als je een verhuis binnen de 2 jaar plant, heeft het weinig zin om nu je hypotheek te oversluiten.

 

De kosten voor het oversluiten van je hypotheek

Het oversluiten van een hypotheek zorgt voor een besparing op je maandlasten maar brengt ook een hoop kosten met zich mee. Je kunt pas beslissen of het zinvol is om je hypotheek te oversluiten als je de totale kosten kent. We geven je hier graag een overzichtje.

Boeterente

De belangrijkste kost die verbonden is aan het oversluiten van je hypotheek is de boeterente. Op het moment dat je de rentevaste periode van je hypotheek vastlegt, koopt de bank geld in op de geldmarkt. Deze aankoop kost de bank een bepaalde rente. Op het moment dat jij je hypotheek wilt oversluiten, is de marktrente gedaald en blijft de bank achter met geld dat ze duur heeft ingekocht. Het verschil tussen de rente die de bank nu aanbiedt en de rente die je voor je huidige hypotheek betaalt, moet in één keer worden afgelost. Dit noemen we de boeterente. Op deze manier compenseert de bank dus de opbrengsten die ze gaat mislopen. Afhankelijk van het verschil in rentevoet en de resterende duur van je rentevaste periode kan deze boeterente oplopen tot enkele duizenden euro’s. Bij veel banken mag je echter 10 tot 20% boetevrij aflossen, waardoor de boeterente een stuk lager komt te liggen.

De hoogte van de boeterente is dus afhankelijk van enkele factoren:

• De rentevoet die je nu betaalt.
• De rentevoet op het moment dat je je hypotheek oversluit.
• De hoogte van je resterende hypotheekbedrag.
• De boetevrije aflossing.
• De resterende rentevaste periode.

Niet iedereen heeft enkele duizenden euro’s klaar staan om te betalen als boeterente. Daarom kan je er voor kiezen om de boeterente mee te financieren in de nieuwe hypotheek. Dit wordt enkel gedaan als je overwaarde hebt op je woning. De hoogte van de gevraagde hypotheek moet dus lager liggen dan de waarde van je woning. Je moet er wel rekening mee houden dat de rente over lening die je gebruikt om de boeterente te betalen niet fiscaal aftrekbaar is.

Wil je liever geen boeterente betalen? Dan heb je een paar opties. Je kunt wachten tot je rentevaste periode afloopt. Je hypotheekverstrekker zal minstens drie maanden voor het einde van deze periode je een nieuw rentevoorstel doen. Je kunt er op dat moment voor kiezen om deze nieuwe rente te accepteren of om over te stappen naar een andere hypotheek. Wie zijn hypotheek oversluit gedurende deze renteherziening, hoeft geen boeterente te betalen. Daarnaast kun je er voor kiezen om je hypotheek te oversluiten via rentemiddeling. De boeterente wordt dan verwerkt in de nieuwe rentevoet. Zo betaal je nog wel een boete maar worden de kosten verspreid over de looptijd van de nieuwe hypotheek. Dit is vooral aangeraden als de rentevaste periode van je huidige hypotheek bijna voorbij is.

Notariskosten

Bij het oversluiten van je hypotheek moet je ook notariskosten betalen. De nieuwe hypotheek moet immers ook geregeld worden bij de notaris. Er worden kosten aangerekend om je oude hypotheekakte te royeren, om je nieuwe hypotheekakte op te stellen en voor de registreren in het kadaster. Deze kosten bedragen ongeveer 700 tot 1.000 euro en zijn afhankelijk van de gekozen notaris. De prijzen van notarissen kunnen immers ver uit elkaar liggen. De notariskosten voor het oversluiten van je hypotheek zijn gelukkig aftrekbaar van de belasting. Daarnaast heb je ook de mogelijkheid om deze kosten mee te nemen in je nieuwe hypotheek, zodat je die investering niet direct uit eigen portefeuille hoeft te betalen.

Taxatiekosten

Zoals bij aanvang van elke nieuwe hypotheek moet je huis bij het oversluiten van je hypotheek opnieuw getaxeerd worden. Zo weet je bank welke waarde je huis heeft. Deze waard heeft invloed op enkele zaken:

• Het maximale leenbedrag: Sinds 2018 mag je maximaal 100% van de waarde van je huis lenen.
• De risicoklasse: De verhouding tussen je woningwaarde en de hoogte van je hypotheek bepaald de risicoklasse waarin je wordt ingedeeld. Hoe hoger de risicoklasse, hoe hoger de rente op je hypotheek.
• Het aflossingsvrije gedeelte: Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek mag je maximaal 50% van de waarde van je woning aflossingsvrij lenen. Op de rest van de woningwaarde los je lineair of annuïtair af.

Een taxatie wordt uitgevoerd door een erkend taxateur, die binnen 20 kilometer van de woning is gevestigd. Voor grote steden is de taxateur binnen 10 kilometer gevestigd. Het taxatierapport moet het certificaat van NWWI hebben, dit wordt verzorgd door de taxateur. Als je NHG hebt op je nieuwe hypotheek moet dit ook in het taxatierapport worden opgenomen. Je kunt zelf een taxateur in je buurt zoeken maar je hypotheekadviseur in Utrecht kan je hierbij zeker helpen. Reken op een kost van om en bij 600 euro. Ook deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar in de belasting.

Als je hypotheek echter lager ligt dan 60% van de WOZ-waarde van je huis mag je een recente WOZ-aanslag gebruiken. Dat is de enige andere manier om de woningwaarde te laten bepalen.

NHG kosten

Als je in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie is het verstandig om een hypotheek met NHG af te sluiten. Zo leen je op een veilige manier. Je komt in aanmerking als het huis waarvoor je een hypotheek oversluit je hoofdverblijf is en als het maximale hypotheekbedrag 355.000 euro, inclusief extra kosten, is. Hier zijn echter wel kosten aan verbonden, namelijk een bepaald percentage van het hypotheekbedrag. Dit noemen we borgtochtprovisie. Deze kosten wegen echter niet op tegen de voordelen die verbonden zijn aan een NHG hypotheek. De Nationale Hypotheek Garantie zorgt immers voor een lagere rentevoet en geeft je zekerheid als je betalingsproblemen krijgt.

Bemiddelings- en advieskosten

Een hypotheek oversluiten kan een hele onderneming zijn. Daarom neem je best een hypotheekadviseur onder de arm om je het beste hypotheekadvies te geven. Afhankelijk van de hypotheekadviseur die je kiest, kunnen deze kosten 1.500 tot 3.000 euro bedragen. Bij Utrechtse Hypotheken geven wij onafhankelijk hypotheekadvies tegen een eerlijke prijs. Wij geven je advies dat bij jou past en kunnen indien gewenst direct je hypotheek oversluiten.

Kosten voor het oversluiten van je hypotheek zijn aftrekbaar in je aangifte

Het oversluiten van je hypotheek geeft behoorlijk wat extra kosten. Gelukkig zijn alle kosten die verbonden zijn aan het oversluiten van je hypotheek aftrekbaar in je belastingaangifte. Ook de kosten van de boeterente. Er zijn wel enkele voorwaarden waar je aan moet voldoen alvorens je van deze fiscaliteit gebruik mag maken. Zo moet je de hypotheek gebruiken voor de aanschaf van een woning voor eigen gebruik.

Daarnaast kun je alle kosten voor het oversluiten van je hypotheek mee financieren in de nieuwe hypotheek. In dat geval heb je wel geen recht op renteaftrek voor dat gedeelte van je lening.

De stappen om je hypotheek over te sluiten

Maak de berekening

Het lijkt misschien interessant om direct op een lagere rentevoet te springen en je hypotheek zonder nadenken te oversluiten. Het is echter aangeraden om even een stap achteruit te doen en de volledige berekening te maken. Je kunt alvast een voorlopige berekening maken op basis van de kosten die we hierboven besproken hebben. Als je nog twijfels hebt, kun je hypotheekadvies bij ons inwinnen.

Hypotheekadvies inwinnen

Voor hypotheekadvies in de regio Utrecht, De Meern, Vleuten, Leidsche Rijn, Maarssen, Nieuwegein, Ijsselstein, Harmelen en Montfoort kun je bij ons terecht. Wil je graag je hypotheek laten berekenen of hulp en advies bij het oversluiten van je hypotheek, wij staan je bij met raad en daad. Wij berekenen voor jou onder andere de terugverdientijd van de boeterente en de andere kosten voor het oversluiten van je hypotheek en kijken op een onafhankelijke manier of het oversluiten zinvol is voor jou. Maak vandaag nog een vrijblijvende afspraak om je hypotheek te bespreken.

Een aanbod aanvragen

Ben je na een bezoekje aan één van onze hypotheekadviseurs toch overtuigd dat je je hypotheek wilt oversluiten, dan helpen wij je direct met het kiezen van de bank die past bij jouw situatie en het aanvragen van een renteaanbod. Je hypotheekadviseurs helpt je met het inleveren van de nodige documenten en leidt je door het hele proces.

Een bezoekje aan de notaris

Als alle documenten zijn aangeleverd en de bank haar finaal akkoord geeft, hoef je enkel nog bij de notaris te passeren om het officieel te maken. De notaris zal je oude hypotheekakte royeren, de nieuwe hypotheekakte opstellen en de registratie in het kadaster regelen. Met een glas champagne wordt de zaak beklonken!

Profiteer van de lagere maandlasten

Zodra je je nieuwe hypotheek hebt, kun je direct genieten van de lagere maandlasten. Nu hoef je dat uitstapje naar zee of dat romantische etentje niet meer uit te stellen.