‘Kan ik mijn hypotheek boetevrij oversluiten?’

De laatste tijd krijg ik heel vaak de vraag of mensen hun hypotheek kunnen oversluiten zonder daarvoor een boete moet betalen. Zo zit het:

Het oversluiten van een hypotheek gaat vaak gepaard met het betalen van een boete aan de bank, omdat de bank door het oversluiten inkomsten misloopt. Bij het afsluiten van een hypotheek kies je namelijk een periode om de rente vast te zetten. De bank rekent erop deze rente te ontvangen, maar door het tussentijds oversluiten van de hypotheek vervalt deze inkomstenbron voor de bank. Ter compensatie betaal je dan een boete. De hoogte van de boete is afhankelijk van verschillende factoren. Denk hierbij aan: de rente die je betaalt, de huidige rente, de resterende rentevaste periode en de hoogte van de hypotheek.

De laatste jaren is de rente voor nieuwe hypotheken fors gedaald. Het oversluiten van je hypotheek kan daarom interessant zijn: het lopende rentecontract wordt beëindigd en je stapt over naar een lagere hypotheekrente.

Interview Rob Riegen 1-jarig bestaan

Het 1-jarig bestaan van Utrecht Hypotheken viel onder de huidige omstandigheden niet echt te vieren, maar daar was eigenlijk ook weinig tijd voor. Wel voor een goed gesprek met Rob Riegen.

Je bent midden in de coronacrisis begonnen, hoe is dat verlopen?

“Een bedrijf starten midden in de coronacrisis lijkt nogal een opgave, maar het ging het eigenlijk alles behalve stroef. Het financieel adviseren van cliënten deed ik al zo’n 15 jaar voordat ik Utrecht Hypotheken begon. In 2005 trad ik in loondienst bij een onafhankelijk hypotheekadviesbureau. Ik ben inmiddels al 12 jaar werkzaam in de regio Utrecht en zodoende heb ik een groot relatiebestand opgebouwd dat mij gelukkig nog steeds weet te vinden.

De negatieve invloed van het coronavirus op de woningmarkt is uitgebleven, sterker nog: de markt is alleen maar hectischer geworden. Dat heeft mij alleen maar meer werk opgeleverd, dus dat is positief. Maar de ontwikkelingen in de markt zorgen voor woningzoekers, met name voor starters, wel voor de nodige uitdagingen.”.

Hoe help je jouw cliënten bij deze uitdaging?

“Ik zorg dat mijn cliënten zo interessant mogelijk zijn voor een potentiële verkoper door zekerheid te bieden. Zorgen dat alle financiële zaken op orde zijn en de financiering min of meer al van te voren geregeld is. Dat maakt het dat niet per se het hoogste bod wint. Als je de ontbindende voorwaarden achterwege kunt laten, zal dat bijvoorbeeld sneller tot een deal leiden. Verder adviseer ik mijn cliënten om een aankoopmakelaar in de hand te nemen.

Waarom vind je dat zo belangrijk?

“Een aankoopmakelaar beschikt over kennis van de markt, een goed netwerk en vaak ook over meer informatie dan op funda wordt vermeldt. Dat is gewoon echt nodig als er 25 bezichtigingen gepland staan waarvan er 10 een bod uit willen brengen.”.

Wat heb je meegenomen uit eerdere banen in deze sector en wat doe je juist anders?

“De kennis en ervaring die ik eerder heb opgedaan vormen een goede basis voor het zelfstandig ondernemerschap. Dat combineer ik met mijn eigen aanpak. Hypotheekadvies gaat tegenwoordig erg snel, te snel. Ik vind dat er de tijd voor moet worden genomen. Ik wil mijn cliënten zo goed mogelijk van dienst zijn, hun belang moet te allen tijde voorop staan. Dat wordt zowel door mijzelf als door mijn cliënten als prettig ervaren.”.

Hoe zie je de toekomst voor je? Zal er op korte termijn uitvinding plaatsvinden?

“Het gaat dusdanig goed dat uitbreiding in personele bezetting op korte termijn noodzakelijk is. Vanuit daar gaan we verder bouwen. Geschikte mensen vinden is momenteel echter een grote uitdaging in de huidige markt.”

Starters op de woningmarkt doen concessies en nemen meer risico

Om meer kans te maken op een woning, zullen starters concessies moeten doen. Dan maar een kleinere tuin of een kamer minder. Ook blijkt uit de funda Index dat veel kopers bereid zijn om te kopen zonder voorbehoud van financiering. Maar is dat verstandig?

Starters passen eisen aan

Veel starters denken dat ze hun eisen aan zullen passen als ze na tien tot twaalf maanden zoeken nog geen woning hebben gevonden. Dat blijkt uit onderzoek in opdracht van ING. In het eerste kwartaal van 2021 werden 1700 mensen ondervraagd, onder wie 1278 koopwoningbezitters en 422 starters.

Starters vinden de hoogte van de hypotheek, de oppervlakte van het huis, het aantal kamers en de aanwezigheid van een tuin het belangrijkste. Ook vinden zij, in vergelijking tot doorstromers, de afstand tot werk en stad belangrijker. Wensen die starters bereid zijn te laten varen zijn een eigen oprit en een garage.

Kopen zonder voorbehoud van financiering

Naast de wensen die worden aangepast, zijn starters ook bereid om te kopen zonder voorbehoud van financiering om meer kans te maken op een woning. Van alle kopers overweegt bijna de helft (48 procent) om een risico te nemen waarmee zij meer kans hopen te maken op een woning. Onder starters is dit zelfs 73 procent, zo blijkt uit de funda Index-cijfers van januari.

Hoe meer concurrentie, hoe meer risico’s kopers bereid zijn te nemen. Bijvoorbeeld door maximaal te lenen, ruim te overbieden of zelfs te kopen zonder voorbehoud van financiering.

Risico’s kopen zonder voorbehoud van financiering

Bij bieden zonder voorbehoud van financiering moet je er behoorlijk zeker van zijn dat een geldverstrekker je hypotheekaanvraag (op tijd) goedkeurt. Tenzij je de woning volledig zelf kan betalen, natuurlijk. Mocht je de financiering toch niet rond krijgen, dan betaal je tot wel 10 procent van de aankoopprijs als boete aan de verkoper. Bij een woning van 350 duizend euro is dat dus zo’n 35 duizend euro. Of je zit, in het geval van een bankgarantie, vast aan een schuld. Dat maakt het opnieuw kopen van een huis een stuk lastiger.

Beperk het risico

Bespreek van tevoren met je hypotheekadviseur de kansen dat je hypotheekaanvraag zal worden goedgekeurd op basis van je situatie en aankoopplannen. Check, eventueel samen met je adviseur, of er redenen zijn waarom je hypotheekaanvraag zou kunnen worden afgewezen. Een reden is bijvoorbeeld dat je meerdere betaalrekeningen hebt waarop je rood mag staan, of een echtscheiding die nog niet helemaal is afgerond, of onzekerheid over je baan. Neem ook een eventuele studieschuld mee in het gesprek.

Plan een vrijblijvende afspraak > Bel voor advies op maat